通過出售部分酒店和文旅項目，通過“去地產化”大幅降低萬達的負債率，從某種程度上也會更符合證監(jiān)會對其上市的要求。以商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的身份上市，則比以傳統房地產為主業(yè)上市，更加容易通過審核關。
不同于樂視賈躍亭的出局，萬達拋售地產，事先毫無任何征兆。
在三個月前，王健林還信誓旦旦對外表示，萬達在中國的發(fā)展，肯定是重頭戲，因為娛樂、旅游、體育市場才剛剛開始。早在2017年年初，王健林還在萬達工作報告中，明確指出要加大旅游投資，計劃到2025年全球開業(yè)25個萬達城，其中海外開業(yè)5個萬達城。前幾個月，王健林還曾一度宣稱，文旅項目要“超越迪尼斯”，而萬達的確對文旅投入了大量資源。
然而，讓人驚愕不已的是，僅僅幾個月過后，王健林卻來了大逆轉，開始了地產大拋售。
地產大撤退
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2017年7月19日，萬達、融創(chuàng)和富力地產的戰(zhàn)略合作簽約儀式在北京舉行。據對外公布的三方合作協議顯示，萬達商業(yè)將北京萬達嘉華等77個酒店，以199.06億元的價格，轉讓給富力地產。同時，萬達將西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等13個文旅項目91%股權，以438.44億元的價格，轉讓給融創(chuàng)房地產集團，兩項交易總金額637.5億元。
對酒店業(yè)大佬富力來說，自然是這次大交易的贏家，199億元=77家酒店。要知道，萬達擬轉讓給融創(chuàng)的76家酒店作價335.9526億元。這一次，拿到77家酒店，富力只花了199.06億元，降價40.75%，相當于打了個六折。
據萬達對外公開的資料顯示，其主營業(yè)務主要有商業(yè)物業(yè)、影視、文旅和酒店項目四塊。此外，還有金融、網絡等，但并非主業(yè)。由此可以看出本輪出售，可以說是王健林賣掉了國內資產四大板塊中的兩個，這是一次真正的主業(yè)出售。這次“清倉大甩賣”，可讓王健林收回近680億元現金。“放眼全球，這樣低價的收購機會百年難遇。”王健林對外表示。
然而在中國，對王健林這種“檔次”的富豪來說，利潤似乎并沒有那么重要，“盤子”有多大才要緊。很多時候，資產規(guī)模代表著在中國社會一種隱性的權力和影響力。在萬達快速“瘦身”的背后，到底有什么樣的關鍵因素呢？
輕資產轉型
事實上，首富王健林掌舵的萬達帝國，近幾年其資金問題一直是個謎。當前萬達的資產負債情況是什么樣呢？
在2016年9月27日，從港交所退市后，萬達融資主要僅剩下公開發(fā)債和銀行貸款兩大渠道了。據萬達公開信息顯示，2015年，萬達在銀行間市場共發(fā)行2期中期票據，金額為150億元，在上交所發(fā)行2期15公司債，金額為100億元；2016年，萬達在銀行間市場共發(fā)行4期中期票據，金額240億元，在上交所發(fā)行6期16公司債，金額250億元；2017年在銀行間市場發(fā)行3期中期票據，金額130億元。
據王健林透露，本次轉讓后，萬達商業(yè)的貸款加債券總計接近2000億元。萬達商業(yè)的賬面現金1000億元（不含13個文旅項目賬面現金300億元），加上本次轉讓收回現金680億元（含回收往來款），現金共計約1700億元。截至2017年一季度末，萬達商業(yè)的資產負債率為70.61%，而去年年末為70.26%，略有上升。
另據萬達對外公開的資料顯示，此前統計截至2016年年末，其金融機構借款待還金額為499億元。截至2016年底，萬達商業(yè)地產貨幣資金為1002億元，總資產為7511億元，負債合計為5278億元。“雖然萬達地產的資產凈值高達上千億元，但可能其中很多已經被抵押出去，一旦還款失敗，銀行等金融機構就會沒收。所以，萬達地產里面的資產有很多都是‘虛’的。”一業(yè)內人士對外表示。
如果單以看資產負債率，萬達商業(yè)地產在房地產業(yè)內并不算高，截至2017年一季度，萬達商業(yè)地產的資產負債率為70.61%。不過，其有息負債確實在不斷攀升。“萬達出售酒店和文旅項目是積極甩包袱、做品牌的導向。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對外表示。
其實，王健林曾多次表示不想做地產的想法，想徹底扔掉開發(fā)商的帽子。隨著地價上行，利潤空間迅速縮窄，業(yè)務模式面臨較大挑戰(zhàn)，倒逼萬達向輕資產模式進行轉型。
早在2014年，萬達商業(yè)地產就開始推行輕資產模式，即拿別人的錢，別人的地，來蓋萬達廣場，萬達負責它的招商，規(guī)劃，運營和經營，租金一起來分成。事實上，這是一個旱澇保收的收益模式。
在王健林輕資產視野里，全力發(fā)展創(chuàng)新型、輕資產業(yè)務，比如影視、體育、旅游、兒童娛樂、大健康、網絡、金融等，將是萬達轉型的方向。事實上，所有這些業(yè)務板塊，都運營的比較好，除了網絡明年能實現整體盈利外，其他板塊都已經開始盈利。
到了2016年，萬達商業(yè)加速了輕資產轉型，一下子就砍掉了600億元的地產重資產。雖然表面上收入減少了，但租金卻增加了。2017年上半年，萬達廣場完成的26個項目都是輕資產，平均每年要完成40～50個輕資產項目，這些輕資產的租金分成就基本上構成了收入，而收入幾乎都相當于凈利潤，所以萬達商業(yè)的高速增長，未來是可以期望的。
幾年前，萬達的房地產業(yè)曾躋身全國前三名。但是目前發(fā)展態(tài)勢出現了徹底逆轉。據萬達2017年7月6日發(fā)布的2017年半年報顯示，萬達568.3億元，僅占集團總收入的42.1%，傳統房地產業(yè)務似乎已經失去活力。
如今，萬達商業(yè)地產與競爭對手的大舉擴張相比，顯得相形見絀。2017年上半年，萬科的合同銷售額為2770億元，同比增長45.9%。恒大集團上半年的簽約銷售額飆升72%，高達2440億元。
事實表明，王健林的萬達在輕資產轉型速度明顯加快，且已經取得了成效。關于這次項目轉讓，王健林第一時間對外界表示：“轉讓項目能大幅降低萬達商業(yè)的負債，并進一步實現輕資產化運營。這次回收資金全部用于還貸，萬達商業(yè)計劃今年內，清償絕大部分銀行貸款。”
事實上，在631.7億元賣掉13個萬達文旅城以及76個萬達酒店項目后，萬達幾乎將其在國內能夠產生負債的“重”資產項目出清，成了名副其實的商業(yè)服務管理運營商。
若從王健林提出的去地產化和向輕資產轉型的戰(zhàn)略方向看，這一次幾乎出清能產生高負債的重資產項目，并沒有特別之處。對于萬達來講，這是在輕資產轉型的路上又邁出了扎實的一步。
除了萬達輕資產轉型外，地產行業(yè)已經飆升到高位，讓萬達順利躲過地產危機，繼續(xù)締造自己商業(yè)帝國。
逃離地產陷阱
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經過數十年的高速增長后，地產走下坡路，似乎已經成了業(yè)界的共識。
若聯系之前李嘉誠、潘石屹、許家印等巨頭紛紛拋售地產，最起碼表明他們不再看好房地產的未來，同時，也預示著一個明確的信號：房地產市場很快要“變天”了。從這一點來看，今天王健林快速出清旗下地產，就不會感覺意外了。
事實上，搶先快速拋售地產的是李嘉誠。早在2013年8月，李嘉誠就接二連三地甩賣地產項目，200億元出售上海陸家嘴世紀匯廣場，357億港元賣掉香港中環(huán)中心……眾所周知，李嘉誠超強的商業(yè)嗅覺是出了名的，并早已被驗證過的。當一個行業(yè)冬天，即將到來時，他總是在危機發(fā)生前提早出手，使自己成功度過行業(yè)周期帶來的劫難。
繼李嘉誠之后，潘石屹是第二個拋售地產的巨頭。前一段時間，潘石屹先是將SOHO中國的上海虹口SOHO以35億元的價格賣出去，沒過幾天，又宣布將出售北京光華路SOHO和凌空SOHO兩個大項目。值得關注的是北京光華路SOHO是SOHO中國的核心物業(yè)，原本并沒打算出售。“只有上海外灘SOHO和望京SOHO，是永遠不能夠銷售的”。潘石屹對外表示。
除了李嘉誠、潘石屹外，許家印也在迅速跟進。2017年6月9日，中國恒大發(fā)布公告稱，公司以292億元將手中持有萬科A的15.53億股股份（持股比例為14.07%），轉讓給深圳市地鐵集團。至此，恒大地產已經徹底從萬科股權中退出。
雖然王健林去地產化走得比較早，但是最近這一次卻是最堅決，效率最高的。事實上，王健林對地產未來的憂慮越來越深。“目前中國的房地產已經是人類歷史上最大的泡沫，而且已經失控。”王健林對記者表示。
當經濟轉型升級到了刻不容緩時，一定是房地產占國民經濟比重越來越小的時候。眼下，當政府調整經濟結構的決心越來越強大，經濟發(fā)展的內在驅動力到了可以擺脫固定資產投資為主要驅動力的時候，就是房地產變天的時候到了。
事實上，監(jiān)管單位對地產融資的要求也提高了，而且對購買地產的人貸款也限制了，對交易量也進行了限制，可以說地產這行業(yè)的資金被大大削減了。對此，王健林的萬達，早已是心知肚明。面對管理層對萬達系資金外流監(jiān)管的加碼，王健林成功拋售地產，獲得637億元現金流，暫時可以松口氣了。
與此同時，更宏觀的背景是中國正決心要避免新一輪房地產泡沫。房價和成交量的增長似乎已達峰值。雖然房地產依然是支柱產業(yè)，但在“房子是用來住的”這一點明確之后，降杠桿的大政策必然會波及到開發(fā)商。
目前，中國房地產開發(fā)商通過房屋銷售回籠現金的能力正越來越差。房地產行業(yè)的貸款越來越難。有關報道稱：中國地產商2017年的日子不好過，償債金額創(chuàng)紀錄高點，2017年有173億美元的債券到期，2018年有279億美元的債券到期。
若沒有了金融彈藥的支持，現在挖坑囤地，在很大程度上會埋了自己。負債越多越好、買的資產越多越好的思維，正需要新的思維所代替。更讓人憂慮的是，尤其是房價較高的一線城市，很多房屋的銷售并未登記在冊。這就導致很多房地產開發(fā)商無法迅速從銀行拿到房屋建設和銷售的首付款。雖然王健林的資產從電影院到連鎖酒店廣泛涉獵，但他應該不會想要躋身催款大軍。
從這一點來看，王健林拋售地產，可以躲過未來可能發(fā)生的地產危機，也是一種明智之舉。
備戰(zhàn)A股
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這次王健林的地產拋售行為，也讓人不由得想起萬達商業(yè)上市的坎坷路。
早在2008年，萬達就開始發(fā)力A股IPO，但隨之而來的樓市調控，徹底打亂了萬達上市的陣腳，房企融資渠道全面收緊。
目前，萬達的確進入了A股的排隊名單。據證監(jiān)會對外公布的資料顯示：目前萬達在上交所IPO排隊企業(yè)為第65位，但萬達仍被認定為房地產業(yè)，而地產類并不是監(jiān)管鼓勵的上市對象。在王健林看來，賣掉文旅和酒店項目主要是剝離“地產屬性”，掃清上市障礙。“萬達回A股中最大不確定性在于“定性”，萬達商業(yè)不希望被劃入房地產板塊。”萬達內部人士對外透露。
自2017年3月以來，房地產調控層層加碼，限購、限貸步步收緊，對房地產上市融資恐怕也難以在調控期間放開。
此外，還有一個不利因素。相對2017年1～5月每周10家左右的核發(fā)批文數量，進入6月以來每周核發(fā)企業(yè)數量有所減少。更何況，房地產行業(yè)在A股IPO上市已經從2010年后暫停了。如果按目前監(jiān)管部門對房企上市的態(tài)度，短期內或難可見有所松動。
更讓萬達憂慮的是，萬達自從港股退市后，一直尋求在A股上市。但是萬達在香港退市之前，曾和投資機構簽有對賭協議，即保證在A股的重新上市的時間，以便于投資人后續(xù)退出。否則，將承擔對應的“責任”。據對賭協議顯示，如果退市滿2年或2018年8月31日前未能實現在境內主板市場上市的目標，萬達將回購全部股權。
由此可見，王健林渴望萬達商業(yè)回歸A股是多么的迫切，但是留給萬達商業(yè)上市的時間有限。
記者從萬達此前公布的招股說明書中發(fā)現有明確的風險提示：酒店通常會產生數額龐大的開業(yè)前開支，新開業(yè)酒店通常需經過起步階段，才能達到預期的表現水平，其投資回收期較其他持有型物業(yè)更長，文旅產業(yè)前期需要大量的資金沉淀。
王健林拋售地產，與萬達上市是有緊密聯系的。王健林通過出售部分酒店和文旅項目，通過“去地產化”大幅降低萬達的負債率，從某種程度上也會更符合證監(jiān)會對其上市的要求。王健林賣掉這些資產后，萬達剩下的核心資產僅剩以“萬達廣場”命名的萬達城市綜合體，主營業(yè)務更加聚焦在商業(yè)物業(yè)的開發(fā)、租賃和管理持有上，以商業(yè)物業(yè)服務企業(yè)的身份上市，則比以傳統房地產為主業(yè)上市，更加容易通過審核關。
目前萬達在往科技、技術含量更高的商業(yè)物業(yè)、酒店的規(guī)劃、設計、研發(fā)、運營上發(fā)力，重視運營管理的品牌輸出，進行輕資產運作。萬達旗下萬達酒店設計院、萬達商業(yè)規(guī)劃研究院已分別獲得“國家高新技術企業(yè)”認定，這一方面顯示了萬達商業(yè)在科技創(chuàng)新、知識產權、成果轉化等各重大領域中的技術實力，也代表著萬達商業(yè)與傳統以銷售不動產為主業(yè)的房地產企業(yè)的區(qū)別。
如果萬達商業(yè)里面都是輕資產的項目，包括現在萬達開發(fā)的領域，不管是金融、文化，還是影視、體育資產，這些輕資產項目居多的話，市盈率就會增加，這也為萬達上市開了一條路，同時也為其上市后的估值，做了一個好的鋪墊。
期待王者再戰(zhàn)
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在王健林的經營哲學中，有這么一條：要么成為第一，要么就不做。從這個角度來可看，王健林退出地產，似乎有這樣的哲學在里面。
然而在王健林拋售地產的同時，還有兩個讓業(yè)界關注的細節(jié)。即在與融創(chuàng)的公告中有一條：雙方同意在電影等多個領域全面戰(zhàn)略合作。展望未來，萬達、融創(chuàng)和樂視將會產生怎樣的化學反應值得拭目以待。
王健林在快速拋售地產的同時，對旗下影視資產板塊，卻做起了加法。2017年7月10日當天晚間，萬達電影披露的公告表明，公司擬發(fā)行股份購買萬達影視100%股權，重啟收購事宜。其實，早在2016年5月，萬達電影上述收購未能成行，因故被擱置起來。
對此，公司在關于籌劃重大資產重組的停牌公告中表示，公司本次籌劃的重大事項為擬發(fā)行股份購買萬達影視100%股權，涉及重大資產重組。經公司申請，公司股票自2017年7月11日開市起轉入重大資產重組程序繼續(xù)停牌。
萬達是國內最早系統性的從傳統房地產行業(yè)轉型，并在高端服務業(yè)領域廣泛布局的業(yè)內巨頭之一。目前萬達文化集團旗下電影產業(yè)包括萬達院線、萬達影視、五洲發(fā)行、美國AMC、傳奇影業(yè)、青島東方影都等。2016年底，萬達電影董事長張霖對外表示，未來，萬達電影將實施戰(zhàn)略發(fā)展三部曲，即提高終端份額——全產業(yè)鏈發(fā)展——打造電影生態(tài)服務圈。“打造電影全產業(yè)鏈是萬達的戰(zhàn)略目標，公司希望在上下游進行全產業(yè)鏈的布局，并做到全球第一。”張霖曾對外表示。
對王健林家族來說，盡管貴為“首富”，但萬達并未成為一個真正意義上的財團，在A股，家族真正可以掌控的上市平臺只有萬達電影一家。“萬達除了投資海外，在中國的發(fā)展肯定是重頭戲，因為娛樂、旅游、體育市場剛剛開始，這方面肯定作為重點發(fā)展。”王健林曾多次對外表示。
時下，在拋售房地產后，王健林也許正在下一盤大棋。
