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銷售人員通過人員接觸起到聯系公司與顧客的紐帶作用。銷售人員對顧客來說就是公司的象征，同時也為公司帶回許多急需的有關顧客的情報信息。完全可以說，銷售隊伍是企業最重要的財富之一，是企業市場營銷組合的主要組成部分。銷售隊伍及其成員的素質和能力在很大程度上決定企業市場銷售目標的實現程度。因此，公司對銷售隊伍的設計問題需要給予周密的考慮，即應制定銷售隊伍的目標、策略、銷售評估等辦法。 專業與規范的房地產市場需要專業的營銷隊伍,CRM客戶管理系統，專業的營銷隊伍中需要有一批專業的銷售經理。除了房地產企業自身的實力和優勢以外，一支素質高、能力強、有朝氣、有活力的銷售隊伍是房地產公司贏得市場的重要力量。作為這個銷售團隊的領導----銷售經理應具備以下一些基本要求。

一、銷售經理的個人素質

1、 忠誠可靠、樂于奉獻，一切以公司利益為出發點，忠于職守，不以權謀私。在任何不愉快事情發生的情況下保證公司利益不受損，為公司爭取多贏利、快贏利是一名銷售經理必須具備的職業素質。

2、公平、公正、一視同仁、心胸寬廣、寬容善待他人、任人唯賢。要有一桿公平秤。當銷售人員在工作中出現失誤時要首先檢查自己在管理方面是否有問題，防止類似情況再次發生。

3、積極熱情、充滿活力。用自己的工作熱情去感染下屬，關心他們的工作和生活。

4、自身要有良好的業務能力。培訓銷售人員、幫助銷售人員發展客戶并解答客戶的疑難問題。

5、定期向上級主管領導匯報本團隊的工作業績、市場動向等，并及時將公司領導的最新指示轉達到每一個下屬員工，遇到思想問題時要主動、積極地進行說服工作，保證整個團隊能跟上公司的指揮棒。

二、掌握日常銷售管理的技巧進行銷售隊伍的設計與管理

1、建立銷售隊伍的目標 專業銷售管理軟件--豪創電話銷售管理系統 CRM

銷售隊伍的目標必須根據公司目標市場的特點和公司期望在這些市場中所取得的地位來確定。不同的公司都為銷售隊伍確立不同的目標，但通常都包括以下各項：

a.探尋。電話銷售人員尋找和招徠新的顧客；

b.溝通。電話銷售人員熟練地將公司的有關產品和服務的信息通報給顧客；

c.推銷。電話營銷人員應精通

電銷團隊的管理方法：其實最重要的就是人員的管理，大家都知道電銷人員是流動性最大的，正因為流動性大也會增加對管理者的難度，所以管理者一定要掌控好團隊的流動率。

電銷團隊的管理要有好的培訓水準，就是能夠把人員培訓成專業的電銷坐席，能夠在短時間內勝任自己的電話銷售工作。

詳細方法：

電銷團隊的管理，激勵方案一定要符合電銷人員的心理需求，就是能夠起到正向激勵作用，從而才能夠有助于完成業績要求。

電銷團隊的管理，管理者要時刻關注電銷銷售人員的情緒管理，這是能否高質量完成工作的關鍵要素。

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了解清楚自己每個員工的個人簡歷。經理應該從這個員工以往的工作經驗開始了解，了解清楚這個人的喜好，習慣等等，找出這個人適合哪方面的管理方法，然后對癥下藥。

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打好和人事部之間的關系。公司基本上所有的人員都是經過人事招進來的，在剛開始的時候這個員工的能力怎么樣人事最清楚，因此打好和人事之間的關系，這樣可以促使人事把一些質量較好的員工分到你的團隊中去。

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做好員工培訓。在剛開始的時候無論一個員工以前是否有經驗，那么進入一家新的公司都是需要從頭開始學起的，在這個時候是最容易給員工灌輸領導開發客戶思想的時候，也最容易讓員工對領導產生相對的崇拜感。

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獎勵與懲罰相結合。一個員工是否能做的好，有時候要取決于這個團隊的獎懲制度，獎勵能夠使得一個員工更有目標更有干勁，但是必須和懲罰相結合，這樣能促使那些安于現狀的員工努力工作，但是記住獎勵一定要比懲罰多。

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及時淘汰不合格的員工。俗話說一顆老鼠屎壞了一鍋粥，如果一個團隊里面充斥著有負能量的員工或者是那些已經無法做出業績的員工，那么會影響那些能做出業績的員工，因此及時淘汰是很有必要的。

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偶爾出去聚餐。我們公司就是這樣，每個月都會有一次團隊聚餐，這樣能夠提高員工對團隊的歸屬感，也能提高一個團隊的凝聚力。

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及時關注員工動態，留住可用的老員工，降低團隊流失率。有時候銷售經理過于關注員工業績，并不關注員工的思想活動，這就導致了員工做事的時候很機械化，很呆板，慢慢的就會產生離職傾向，那么及時關注員工的思想狀態有利于增加員工的幸福感，也能更好地做出業績，一旦老員工多了，那么能做業績的人也就多了，這個團隊自然就崛起了。

銷售是一項報酬率非常高的艱難工作，也是一項報酬率最低的輕松工作。銷售，說大不大，說小不小。小可做一針一線，大可做跨國集團。但究其本質，都是相似的。銷售員的行動決定了他的報酬。他可以成為一個高收入的辛勤工作者，也可以成為一個收入最低的輕松工作者。這一切完全取決于銷售員對銷售工作是怎么看怎么想怎么做的。本文將從銷售的角度從目標、定位、本質、文化、組織、考核、執行力等角度分析銷售如何構建更有效！

一、營銷目標——每個區域項目銷售力爭第一

俗話說：有壓力才有動力。銷售首先是要找準目標市場，目標市場是達成銷售目標所需要的來源或源流。銷售既是來自現有顧客，更是來自新顧客。公司管理者要了解項目目標市場的大小，即可了解主要及次要目標市場的人婁多寡，或顧客總人數的實際潛力。從而為銷售團隊制定高標準的銷售要求，以行業老大的銷售方案激勵團隊。這樣的一種營銷理念不僅能激發銷售團隊的狼性意識提高銷售率，也可潛移默化影響消費者樹立公司行業龍頭地位的潛意識，有利于公司品牌的傳播！

例如在指標認購的時候，好的銷售員會上來算能夠拿多少錢，他不怕指標高，因為指標高可以拿到更高的錢。但是能力差的銷售員覺得指標高，怕完不成。所以如果銷售員太擔心指標可能不是具有很強競爭意識的人。房地產行業佼佼者融創在進入的每個城市和區域，其銷售團隊都會相所在行業龍頭看齊，其結果是他們果真成為了區域的第一。天津是融創的大本營，肯定是第一名。西山一號是下半年開的盤，下半年開盤是當年的第一，半年的業績在整個北京全年排名前三甲。奧林匹克花園是重慶的項目，連續五年都是重慶市第一名，而且每年刷新這個城市的記錄。

二、營銷定位——以客戶為行動導向

房地產行業在過去的經營觀念下，企業與顧客的關系，企業處于主導地位，處于核心位置，而顧客處于被動從屬地位。企業的工作重點在于企業，企業生產什么與顧客沒有任何關系，是企業自己的主觀意見。在市場上就表現為：企業生產的產品賣不出去，而顧客有錢買不到自己喜歡和真正需要的產品。在顧客導向的營銷觀念下，企業重新認識到顧客的地位和重要作用，它把顧客放在一個非常重要的位置，即在企業的工作中，充分考慮顧客的需求和顧客特點，圍繞顧客開展一切營銷活動。

銷售的本質歸納為四點：1）找到好的銷售員，提高傭金比例；2）所有思考和行動圍繞“客戶是誰，在哪，找出來，成交”；3）產品滿足客戶需求；4）客戶對產品和服務滿意。這四點中，后面兩點是說產品第一性，在營銷層面，融創所有方案，老板都會問一句話，是不是圍繞客戶轉，你知道客戶是誰，在哪，怎么找出來，如何成交，只要和這四個方面相關都是對的，和這四個方面不相關的都是錯的。

為什么在重慶有近400家家企業和融創建立關系，是因為跟隨融創背后的精英階層的客戶群體（如公務員、醫院等），能為這些企業帶來巨大的消費市場！因為他們就是這些企業的客戶，你也知道客戶在哪里了，通過這個渠道能夠找出來，如何成交也是相對容易的。所以所有產品企業老板都應該問一句話，是不是圍繞客戶轉，你知道客戶是誰，在哪，怎么找出來，如何成交，只要和這四個方面相關都是對的，和這四個方面不相關的都是錯的。一些調研、分析和策劃，如果不是圍繞客戶做都是似是而非的事。

三、營銷組織——建立高效銷售團隊

首先，如何最快把產品賣出去呢？答案很簡單就是必須找到最好的銷售員。因為好的銷售員一定可以帶來客戶，或者好的銷售員一定知道這個項目哪個好賣，哪個不好賣，或者好的銷售員一定知道在什么時候和客戶說什么話。你知道什么時候促單，也知道如何利用你手里的資源，所以建立高效的銷售團隊是組建隊伍的核心理念，寧可拋棄紙上談兵的將軍，也不可放棄身經百戰的士兵。這里面我對于營銷本質的理解是要找到最好的銷售員，不僅是因為最好的銷售員能把產品賣出去，而且往往最好的銷售員能夠賣出更高的價錢。以房地產行業為例我們做了一個比較，去年和前年監控企業所有的銷售，銷冠級的員工售價比最后落后幾名員工的售價高3%，相當于給客戶的優惠少了3%，意味著優秀的銷售員售價支持更好。所以企業一定要找到最好的銷售員組成最好的銷售團隊。

市場營銷，是一個企業各項工作的龍頭，而打造一支優秀、高效的營銷團隊，是一個公司營銷工作的重中之重。關于銷售團隊建立的方式：一方面是企業自己培養，另一方面是挖的。但從總體而言好銷售員更多還是挖來的。

四、營銷文化——樹立狼性文化理念

一個好的銷售團隊一定是一個充滿良性競爭不斷前進的隊伍。判斷一致隊伍是不是充滿競爭力和進取心一般而言可以從以下兩點評判標準:

第一就是冠軍的狼性精神或者是冠軍的狼性意識。具有狼性的銷售團隊都應樹立所在區域或者城市都是第一名的意念，它應該有這種冠軍的意識或者有這種自信和張力。如果一個銷售團隊沒有狼性的話，這個肯定很難，這個行業也干不好。有很多好的銷售員年薪二三十萬感覺很好，就缺少了拿更高年薪的欲望了。從理論上講銷售應該不怕拿錢多，應該是拿錢越多越好，原因是找的銷售員不對，如果對的話，他應該追求更高的。如果團隊不具有這種自信和張力的話就很難在慘烈的血海中保持斗志。另外企業管理者也應該一直給銷售團隊灌輸這個團隊是這個企業的明星團隊，也是業界最好的、最牛逼的。所以一個良好的企業應該具有一支充滿狼性的銷售團隊，而這支隊伍應該有一種冠軍精神和冠軍意識，并且在任何時候都要相信做得比別人強，做的比別人好。

第二是具有強烈的責任感。是否有決心把項目賣好，是否有決心把銷售指標實現，這個很重要。一個好的銷售團隊每個月、每周、甚至每天都有考核，團隊中的每個人都必須樹立完不成目標我的團隊整體就會受影響，團隊的整體信心也會受影響。只有這樣的團隊才能在絕境中實現“柳暗花明又一村”的奇跡，而這種奇跡是來自團隊的每個人！

五、營銷激勵——實行高投入高激勵政策

建立有效的激勵制度對營銷團隊而言必不可少。在激勵的內容上，注重非物質激勵，如表彰、晉升等很重要，但物質獎勵更必不可少。激勵制度要根據每個營銷團隊的特色而“量身定做”，每一項指標和內容都要根據如何發揮營銷團隊的積極作用設置。

相信很多企業都有一套績效評估激勵制度，通過把定性考評（綜合素質的考核）和定量考評(營銷業績指標考核)結合起來，做到對市場營銷人員和整個營銷團隊的有效激勵。定性考核內容包括：團隊協作性、責任心、工作態度、綜合分析能力、創新能力、溝通能力等。定量考核內容包括：銷售團隊業績目標完成率、個人業績目標完成率等。

但是好的銷售員的動力是賺錢，他不怕任務指標高，因為指標高可以拿到更高的錢。所以企業在制定考核體系中制定具有行業吸引力的物質（金錢）獎勵才能吸引更多更好的銷售員為企業賺更多的錢。記住：只有讓銷售員拿的多，企業才會收獲的更多！例如：融創出來給銷售員的傭金很高，同時也制定了17項獎勵指標，這也是房地產行業不常見的，能夠讓大家除了薪酬以外還有其他的目標讓你沖刺。

六、營銷策略——策劃先行，銷售與銷售跟進

古語說“酒香不怕巷子深”，這種長久以來深入人心的想法。在互聯網時代，講究的是“眼球”經濟。所以營銷策劃運作的重要性絲毫不亞于產品本身的品質之優，所以說：酒香也怕巷子深。因為營銷是一個系統工程，主要有四個環節：產品、盈利方式、銷售渠道、傳播渠道。企業在做營銷活動前，要分析市場環境，主要包括公司自身的經營管理情況，競爭對手的服務、價格及營銷策略，目標客戶的消費水平、習慣及喜好等。

互聯網時代的本質是什么，本質就是用戶思維；用戶思維的本質是什么，本質就是產品思維；產品思維的本質是什么，本質就是爆品戰略。互聯網時代，產品是零，營銷是零，唯產品與營銷才是企業生存的王道。無論是大家所熟知的蘋果，小米等互聯網企業，還是海爾、碧桂園等傳統企業，都是集中優勢力量，聚焦用戶核心痛點，進行產品創新，首先制造粉絲口碑傳播，然后進行產品銷售，最終引領市場甚至是整個行業。因此一個好的銷售團隊都應該具備會搞調研、搞文?、搞活動、搞培訓的策劃師，當在產品（項目）投入市場之前，先從客戶的角度挖掘產品（項目）能滿足客戶什么？亮點是什么？讓每個銷售員都必須了解，然后通過社交媒體等多種渠道讓公眾聚焦產品（項目），有了人才會實現“人旺地旺財更旺”。

七、營銷執行——建立反思日志習慣

俗話說：人無完人。人天生具有一種惰性。所以在好再強的銷售員也有提升的空間。因此企業高層為團隊的建立一個工作標準，每人每天有一個工作日志，分解到每人每天的工作，無論是銷售員還是銷售管理人員。這個分解從月初的總和就要超過你這個月的指標，圍繞指標分解工作，分解到天，每個人，每個人每天的工作是什么，你要拓展多少客戶，建立多少商戶協會的關系，建立多少名單，每個人每周每天都有一個工作要求。每個人每天必須做什么事兒，做不了今天就得調整。或者你說銷售員除了接待客戶還要打150個電話，打不了的話12點都走不了，你也要完成。只有這種要求下去，你才有可能把這個事兒做好。才能讓優秀的員工更優秀，當員工實現優秀的時候企業才能實現更優秀！

第一階段：磨合期

1．團隊表現特征

新業務員既興奮又緊張，新鮮感特別強，對即將從事的工作充滿期望。但每個人都有些焦慮、困

惑和不安全感，自我定位不清晰，對公司環境和企業文化還比較陌生，不熟悉產品知識和銷售技巧，缺乏共識，一致性不夠。經理要對他們進行系統的培訓，還要在

工作中手把手地教他們，因此這是最累的時期。

2．安全度過磨合期

這個階段應采取以過程管理為主、嚴格控制業務員工作行為的管理方

式。要清晰地告知業務員自己的想法與目的；為團隊提供明確的方向和目標；宣布對隊伍及每一位業務員的期望；幫助團隊成員之間盡快熟悉；提供業務員所需的信

息；加強對產品知識的培訓，特別是電話銷售話術、銷售技巧及公司工作流程的培訓；建立必要的規范，樹立威信；并留意團隊的好苗子，為下一階段培養得力助手

打基礎。

第二階段：動蕩期

1．團隊表現特征

團隊成員之間越來越熟悉，對公司和部門的規定越來越清楚，對產品和行業知

識也有所了解。但他們對電話銷售技巧的運用不夠，對經理的依賴性較強。同時，隱藏的問題逐漸暴露，業務員開始不愿意找資料和打電話，電話量下降，業績不穩

定；有挫折和焦慮感，決心開始動搖，甚至懷疑目標能否完成。

2．平穩度過動蕩期

這階段最重要的工作是與業務員進行充分地溝通。要

鼓勵團隊成員對有爭議的問題發表看法，讓他們參與決策；挑選核心成員，逐步進行授權和實行更清晰的權責劃分；樹立榜樣，劃分小組以加強團隊內部的競爭；加

強團隊成員之間合作，如讓業務員交換打彼此客戶的電話，把積累的沒有簽單的意向客戶交換逼單，讓他們體會相互合作的好處等。

這一階段，培訓和實戰演練、分享營銷過程必不可少。

第三階段：穩定期

1．團隊表現特征

團隊內的氛圍進一步開放，目標由經理制定變成團隊成員共同協定；成員之間坦誠相見，信任感加強，會公開發表不同意見，合作加強；銷售技能顯著提升，意向客戶資源也有了更多的積累，業績逐步穩定；開始逐漸形成團隊文化。

2．保持穩定發展

經理要著重建立團隊文化，以文化來熏陶團隊成員。要加強團隊精神、凝聚力、合作意識的培養，多進行團隊文化活動，如進行拓展訓練等；要更加關心下屬，解決他們工作和生活上的困難；倡導快樂工作、快樂生活。

這一階段，經理是團隊的協調員和服務員。

第四階段：成熟期

1．團隊表現特征

團隊業績越來越穩定，成員都有強烈的歸屬感，集體榮譽超強。他們具備嫻熟的銷售技巧，對工作非常有信心；能夠及時溝通，協力解決各種銷售問題，能夠自由分享觀點與信息，有必須完成任務的使命感。

2．走向更好

經理要把握變革節奏，注意更新工作方法，將團隊轉變為以成員共同愿景為核心的運作模式，以承諾而非一味管制來追求更佳效果；隨時注意調整目標，引導成員制定具挑戰性的目標；監控工作的進展，更加注重引導業務員。培養優秀業務員也是這一階段很重要的目標。

這四個階段的劃分也不是絕對的，某一階段經常會有其他階段的特征，這是團隊人員的流動所致。關鍵是要抓得住主要矛盾，對癥下藥，以更好地領導自己的團隊。

電話銷售團隊管理：

1.把團隊的成員分成若干個小組（每個小組的實力要差不多，不要相差太大），每個小組有自己的隊名、口號、目標；

2.銷售之前一定要進行電話銷售演練，有經理指導大家練習并且做出一個統一的版本，銷售過程中確保每個電話銷售人員能夠基本回答客戶提問3.團隊分工，合作。經理先告訴大家此次項目的銷售目標，先要求各個團隊報出自己團隊的銷售業績（包括團隊業績、個人業績由組長和大家協商制定）經理在根據實際工作狀況進行適當的調整，最終確定個人、團隊的業績、獎懲辦法并公布大家（貼在明顯的位置）；

4.每天早晨電話銷售之前每一個小組派一個代表進行小組競賽（目的：讓大家掌握此次項目銷售的核心價值），如果團隊成員都能熟練掌握電話演練換成其他方式，其主要的目的就是要激勵大家，讓大家有干勁，有激情，有目標；

5.電話銷售過程當中，如果有人成交要及時公布結果，激勵自己也激勵大家；

6.晚上開會的時候要及時分享成果，甚至是好的建議和方法；

7.在一個項目進行當中經理要不斷總結調整思路，告訴大家更好的方法并且鼓勵各個小組的成員，特別要調動組長的積極性；

8.慶功會，履行當時的承諾，特別要注意重獎重罰；

9.安撫鼓勵落后成員，給成員機會等。