2015年03月28日訊　作為中國(guó)個(gè)人財(cái)富管理領(lǐng)域的研究和實(shí)操者，房地產(chǎn)市場(chǎng)是筆者繞不過(guò)去的話題。中國(guó)人財(cái)富配置最重要的領(lǐng)域就是房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，多年來(lái)一直在觀察和跟蹤中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沉浮。故不揣淺陋，將筆者對(duì)2015年及之后幾年房產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)的看法與大家做個(gè)分享。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，終于在猶猶豫豫、跌跌撞撞中度過(guò)了多事的馬年。在接下來(lái)的羊年及以后的歲月中，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)有怎樣的表現(xiàn)是大家十分關(guān)心的話題。對(duì)中國(guó)2015年及未來(lái)一段時(shí)間房產(chǎn)價(jià)格的趨勢(shì)，筆者有以下觀察和判斷。

　　一二線城市房?jī)r(jià)企穩(wěn)

　　由于房產(chǎn)政策還有一定的調(diào)整空間，貨幣政策也會(huì)進(jìn)一步放松，因此，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，全國(guó)房?jī)r(jià)綜合指數(shù)可以延續(xù)2014年的平穩(wěn)微幅波動(dòng)的走勢(shì)。在房?jī)r(jià)綜合指數(shù)基本平穩(wěn)的背景下，將有更多經(jīng)濟(jì)不景氣的三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入困境，價(jià)格會(huì)出現(xiàn)破位下行，也就是俗稱的鬼城”會(huì)越來(lái)越多。

　　2015年，一二線大城市的房?jī)r(jià)基本企穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌，但并不意味著之后永遠(yuǎn)不會(huì)下跌，只是它們會(huì)是最后下跌的地方。當(dāng)大城市的房?jī)r(jià)也開(kāi)始下跌后，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格綜合指數(shù)將出現(xiàn)顯著的調(diào)整。當(dāng)然這在2015年不會(huì)發(fā)生，但在2016～2017年發(fā)生將是一個(gè)大概率事件。

　　中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格從整體上回歸合理之后(這個(gè)過(guò)程會(huì)經(jīng)歷若干年，大約會(huì)到2020年前后)，將進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。但不同發(fā)展水平的城市其房產(chǎn)的價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)冰火兩重天的景象，北上廣深等超級(jí)大城市和大部分一線大城市的房?jī)r(jià)會(huì)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的完成而逐漸回歸并且會(huì)再創(chuàng)新高，而大部分三四線城市的房產(chǎn)價(jià)格將長(zhǎng)期在低位徘徊。介于這兩類城市之間的中型城市其房?jī)r(jià)趨勢(shì)會(huì)出現(xiàn)分化，其中重要的變量是城市對(duì)人口的吸引力。如果一個(gè)城市在未來(lái)能夠持續(xù)吸引到外來(lái)人口，且人口總數(shù)還在不斷增長(zhǎng)，則房?jī)r(jià)的總體趨勢(shì)是樂(lè)觀的。反之，其房?jī)r(jià)很難有所作為。

　　房產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入品牌時(shí)代

　　未來(lái)，除了不同地區(qū)之間的房?jī)r(jià)差距進(jìn)一步拉大以外，同一個(gè)地方的房子也會(huì)由于其房產(chǎn)本身的品質(zhì)和品牌而產(chǎn)生巨大的價(jià)格差，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整將促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟。目前幾萬(wàn)家中小房地產(chǎn)企業(yè)中的大部分會(huì)在2015年及以后的若干年內(nèi)逐步消失，當(dāng)然這并不意味著這些企業(yè)會(huì)破產(chǎn)，大部分中小企業(yè)是通過(guò)被收購(gòu)兼并來(lái)退出房產(chǎn)市場(chǎng)的。房地產(chǎn)企業(yè)將向?qū)I(yè)化、品牌化、個(gè)性化和市場(chǎng)細(xì)分方向發(fā)展。

　　在細(xì)分的房產(chǎn)市場(chǎng)中，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場(chǎng)需求在未來(lái)幾年會(huì)迅速釋放并不斷增長(zhǎng)。之前在這個(gè)領(lǐng)域一直投入而不見(jiàn)回報(bào)的企業(yè)將迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)并將在一個(gè)十萬(wàn)億規(guī)模的巨大潛在市場(chǎng)中占得先機(jī)。與之對(duì)應(yīng)的旅游地產(chǎn)，筆者對(duì)其長(zhǎng)期趨勢(shì)并不看好。風(fēng)景區(qū)從來(lái)就是只適合到此一游”而不適合長(zhǎng)期居住。中國(guó)人還沒(méi)有也不可能奢侈到在一個(gè)一年只住幾天，最多幾十天的地方擁有一套不動(dòng)產(chǎn)。

　　房產(chǎn)投資方式改變

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整也將引發(fā)中國(guó)人房產(chǎn)投資方式的改變。與房?jī)r(jià)回歸相對(duì)應(yīng)的是房租收益的穩(wěn)定上升，這將使中國(guó)房產(chǎn)租金的回報(bào)率顯著上升。人們將不再是簡(jiǎn)單地持有房產(chǎn)等待其升值然后賣出這種單一的投資方式了。房產(chǎn)投資者將越來(lái)越多地從單純價(jià)格升值的方式轉(zhuǎn)變?yōu)楂@取租金收益的方式。

　　隨著中國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)投資方式的轉(zhuǎn)變和多元化還將體現(xiàn)在房產(chǎn)資產(chǎn)的證券化，投資者將可以通過(guò)持有證券化的房地產(chǎn)資產(chǎn)來(lái)配置這類資產(chǎn)并獲取投資收益。這將具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品、房地產(chǎn)投資公司和房地產(chǎn)租賃管理公司，甚至?xí)霈F(xiàn)房地產(chǎn)銀行、創(chuàng)新的房地產(chǎn)投資網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)等。

　　商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)分化

　　互聯(lián)網(wǎng)浪潮正在顛覆式地改變我們的購(gòu)物模式，這將嚴(yán)重沖擊商鋪市場(chǎng)，直接影響到商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。預(yù)計(jì)2015年小商品零售的將會(huì)出現(xiàn)關(guān)店潮，零售商鋪將面臨轉(zhuǎn)型的陣痛。能否有效地轉(zhuǎn)型將決定商鋪的生死。如果零售商鋪可以成功從商品的提供商轉(zhuǎn)型為服務(wù)的提供商，那么這類需求不僅不會(huì)過(guò)剩，還會(huì)進(jìn)一步增加。

　　這也是未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變方向。這種轉(zhuǎn)型的成功之日才是中國(guó)經(jīng)濟(jì)真正浴火重生之時(shí)。在這一過(guò)程中，商業(yè)地產(chǎn)的分化會(huì)更加嚴(yán)重，大城市和超級(jí)大城市中的辦公樓需求仍然持續(xù)旺盛，但中小城市的同類地產(chǎn)將出現(xiàn)顯著過(guò)剩。特別是各地政府跟風(fēng)開(kāi)發(fā)的大量開(kāi)發(fā)區(qū)、園區(qū)等商業(yè)用房的供應(yīng)將明顯過(guò)剩，當(dāng)然，由于其非市場(chǎng)化的操作模式，不存在價(jià)格調(diào)整的問(wèn)題。

　　筆者手札

　　筆者對(duì)房產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)的判斷基于認(rèn)同以下邏輯：

　　第一，房子只有給人住時(shí)才有價(jià)值。如果一個(gè)房子現(xiàn)在沒(méi)人愿意去住，未來(lái)很可能也沒(méi)人愿意去住的話，這個(gè)房子的價(jià)值就無(wú)限地趨于0。

　　第二，房產(chǎn)價(jià)格的變化和任何其他商品的價(jià)格一樣，是由供需決定的，與成本無(wú)關(guān)。

　　第三，居住是人的基本需求，但擁有房產(chǎn)不是人的基本需求。因此，購(gòu)買房子從來(lái)就不存在絕對(duì)的剛需，買房子還是租房子完全取決于對(duì)房?jī)r(jià)趨勢(shì)的判斷。

　　第四，政府的產(chǎn)業(yè)政策可以對(duì)該產(chǎn)業(yè)走勢(shì)產(chǎn)生短期的影響，但一個(gè)產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期趨勢(shì)一定是由市場(chǎng)本身決定，而不是以政府的意志為轉(zhuǎn)移的。

　　以下是筆者判斷2014年中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)的依據(jù)。

　　(1)中國(guó)人口已達(dá)到峰值，人口的增長(zhǎng)已非常緩慢。

　　(2)從相對(duì)剛性的需求來(lái)說(shuō)，90后是接下來(lái)購(gòu)房需求的主力軍。但1990年后出生的人口數(shù)量逐年減少，上海、北京等大城市當(dāng)?shù)貞艨谛鲁錾丝谠?0世紀(jì)90年代短短10年中幾乎下降了一半，全國(guó)來(lái)看新出生兒數(shù)量也下降了30%。

　　(3)城鎮(zhèn)化已基本結(jié)束。雖然按照城鎮(zhèn)、農(nóng)村戶口數(shù)量比例來(lái)說(shuō)，我國(guó)城市化率還不到60%，但實(shí)際能夠轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)來(lái)生活的人口已經(jīng)基本轉(zhuǎn)移完成。

　　(4)中國(guó)人口的遷徙還將長(zhǎng)期存在，未來(lái)中國(guó)人口的分布將進(jìn)一步集中。主要的流動(dòng)趨勢(shì)是：中小城鎮(zhèn)的人口進(jìn)一步向大城市遷徙；經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)的人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)遷徙。而且流動(dòng)的人口都是高能”人口(高能人口指那些現(xiàn)在或未來(lái)將擁有顯著高于社會(huì)平均水平財(cái)富數(shù)量的人群)。

　　(5)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整還將持續(xù)一段時(shí)間，經(jīng)濟(jì)增速在這個(gè)期間還會(huì)不斷下滑。隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的逐步放緩，居民收入的增長(zhǎng)也將同步放緩。

　　(6)經(jīng)濟(jì)的不斷走低必然導(dǎo)致政府維護(hù)房?jī)r(jià)穩(wěn)定的沖動(dòng)，從行業(yè)政策到貨幣政策都會(huì)進(jìn)一步放松。

　　(7)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平整體明顯過(guò)高。

　　(8)2015年及未來(lái)一段時(shí)間里強(qiáng)勢(shì)的美元將引發(fā)資金回流美國(guó)。

　　本文中提到的房地產(chǎn)市場(chǎng)，除非特別說(shuō)明，都是指住宅商品房市場(chǎng)，完全由政府政策主導(dǎo)的特殊類別房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不在本文的討論范圍。本文對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)分析結(jié)論不構(gòu)成對(duì)任何人具體的理財(cái)操作建議