2015年02月13日訊　當李嘉誠選擇拋售物業撤離中國時，其他香港開發企業卻選擇更深入地參與到內地的開發建設中去，比如九龍倉。

　　在香港，作為香港引領潮流時尚的購物中心代表，海港城、時代廣場正在吸引越來越多的內地人前來購物，而與此同時，其締造者的九龍倉正在大步邁向內地市場。如何適應內地的市場，再現海港城和時代廣場的成功？這家有著上百年歷史的香港商業地產開發商選擇廣交朋友，與內地企業合作共贏。

　　近日，在上海，九龍倉集團副主席、九龍倉中國地產發展有限公司主席周安橋接受京華時報記者專訪，詳解九龍倉中國內地發展之道，在周安橋看來，合作共贏”是九龍倉內地發展的重要策略，在合作項目中，我們定位于‘做一個好的合伙人’，給予合作伙伴充分的信任和足夠的尊重，合作很愉快，我們會不斷地合作下去。”

　　期望與中交達成合作

　　2月5日上午11點30分，周安橋比預定時間提前二十分鐘來到上海ChefMK西餐廳，這是間西式風格的餐室：赭紅色木地板，長餐桌。一襲深色西裝沒打領結的周安橋面色紅潤，神情輕松，并不回避各種敏感話題，比如融綠。但相比于過往，周安橋更愿意展望九龍倉未來在內地的發展。

　　去年下半年，融綠事件頻頻曝光，也讓作為綠城大股東的九龍倉同樣被推到聚光燈下。去年11月底，綠城中國和融創中國管理權爭奪戰更是一波三折，有消息指出九龍倉集團派出副主席周安橋調停宋衛平與孫宏斌的紛爭。時隔3個月之后，融綠事件已經塵埃落定，對于當時的細節，周安橋不愿意多談，這些都是媒體寫的”。

　　針對近日九龍倉出價70億收購上海融綠股權的消息，周安橋表示不予置評。但對融創收購綠城事件引入中交(中國交通建設集團的簡稱)的結果，周安橋表示滿意。中交是一家央企，而且很可能會對綠城以后的業務有所發揮，這也是出乎我們意料的，九龍倉期待中交進來以后對綠城是正面的影響。”

　　三分之一項目是合作

　　事實上，選擇與人為善，廣交朋友，已經成為九龍倉1994年進入內地樓市以來一直堅持的理念。九龍倉始終認為，相比內地其他的房地產企業，九龍倉集團在許多城市都是后進者，因此集團在布局內地業務的時候，選擇與其他深耕房企合作。也正因為合作之路，讓九龍倉得以相對輕松地開辟新的發展區域，比如北京。

　　2012年2月，九龍倉聯合招商地產拿下大望京地塊，開發臻園項目，順利打入北京市場。經過3年的開發銷售，臻園以50億元的業績取得2014年北京銷冠，也成為九龍倉利潤最好的項目之一。2015年新年伊始，九龍倉再次聯合招商地產、華潤地產及深圳平安，采用聯合體的形式，以86.9億元的價格競得北京市豐臺區兩宗地塊。

　　目前九龍倉集團在中國內地的總營業資產約達1500億港元，進入中國15個城市，主要集中在北京、上海、杭州、成都等一二線城市。

　　按項目數量來計算，和招商合作得最多，有12個項目，其次是中海。按銷售額來說，九龍倉三分之二銷售額是自己操盤，三分之一是合作。”周安橋表示。

　　多開渠道、廣交朋友

　　中國內地市場雖然廣闊，然而，如何克服水土不服”，是所有外來企業必須攻克的難題。

　　房地產是本土化很強的產業”，周安橋坦言，九龍倉或者香港其他公司、海外公司，在國內做很本地化的生意——地產時，相對來講地氣接得不夠多，最了解本地市場的一定是當地的公司。”

　　沒有內地房企廣闊人脈與市場的天然熟悉度，九龍倉選擇多開渠道，廣交朋友”的行事策略，尤其在住宅業務的發展上，九龍倉表現了強烈的合作意愿。

　　目前，九龍倉在內地城市發展的64個項目中，選擇與其他房企合作的項目為25個，占到內地項目的三分之一，其中合作開發的投資物業只有一個，其他合作項目多是住宅項目。

　　在九龍倉的中國合伙人”中，包括了招商地產、中海、綠城、萬科、融創等內地一線房企，在北京、天津、上海、重慶、杭州等城市展開合作開發，成為與內地開發商合作最多的香港公司，九龍倉也成為最了解中國房地產”的房企。

　　每家公司都有其特點，我們最喜歡某些方面比我們強的公司。我們希望每一次合作，都能學到一些東西。”周安橋說：‘廣交朋友’是我們在內地發展的重要原則。最近幾年來，我們是跟內地開發商合作最多的香港公司，在合作項目中，我們定位于‘做一個好的合伙人’，給予合作伙伴充分的信任和足夠的尊重，合作很愉快，我們會不斷地合作下去。”

　　記者：對于剛剛過去的2014年房地產市場，您如何評價？

　　周安橋：2014年國內房地產市場出現了起伏，這是市場規律，我們隨行就市，透過靈活彈性的銷售策略，對一些城市的部分項目銷售價格進行了調整，基本完成了年初設定的目標。2014年房地產市場的波動和局部地區的住宅庫存積壓使我們在這些城市的拿地策略相對謹慎，但我們對中國房地產市場總體仍是審慎樂觀的。

　　記者：九龍倉今年在內地發展策略是什么？

　　周安橋：九龍倉集團一直非常看重北京、上海等一線城市的機會，一直在尋找合適的地塊，按照集團的規劃，未來我們依然堅持兩條腿走路的策略：一、依靠我們在香港海港城與時代廣場積累的豐富經驗，發展我們自持的投資物業”，比如IFS系列;二、按著個別項目的回報率，審慎選擇住宅等發展物業。

　　記者：北京的土地變得非常稀缺房價也比較高，您對北京市場如何評價？

　　周安橋：此次北京聯合拿地，符合九龍倉的投資原則，在北京三環以內可以出讓的住宅用地已經很少，因此機會難得。至于北京的市場，即使政府不取消限購政策，潛力依然很大，態勢很好。正因為如此，北京的土地變得非常稀缺，項目銷售價格也達到較高水平，九龍倉會按著個別項目的回報率，審慎選擇住宅等發展物業。

　　設置退出機制

　　借合伙人”抱團成長初衷雖然美好，但現實中，因利益分配不平衡、合伙人角色轉變、理念沖突等中國式拆伙的現象同樣并不少見。如何做一個好的合伙人？作為九龍倉內地住宅板塊負責人的周安橋，一方面除了堅持財務投資者的定位，一般不干預合作伙伴操盤，另一方面則在合作之初就明確各方的分工，設立退出條款。

　　設置退出機制對香港公司來講是很正常的。但是對內地很多公司來說，可能會說還沒有合作，就已經把退出機制想好了，不太理解，我們要費不少精力去解釋。當然，合作過一兩次以后就很習慣了，退出機制就是合作協議的一部分，沒有惡意在里面。”周安橋表示。

　　2012年九龍倉入股綠城是一個偶然機會，九龍倉抓住了。九龍倉作為香港企業，希望通過綠城，使九龍倉在內地的發展更接地氣，學習更多本土經驗。”周安橋表示，我們有一個約定，在100%負債率以下九龍倉盡可能不用否決權，100%以上或者有事情可能會導致負債率超過100%，九龍倉有否決權，基本上這兩年九龍倉沒有使用過否決權，因為沒有碰到這個線。”

　　在原則問題上堅持的同時，實踐操作中，九龍倉更愿意用協商、溝通而非投票的方式解決。周安橋表示：如果一有分歧，合作各方就根據股權比例投票決定，不僅傷感情，而且不利于未來繼續合作，我們的方式是大家坐在一起溝通、協商，事實上證明這種方式是有效的。”

　　回歸一線城市

　　2014年九龍倉集團在內地發展順利，全年銷售額為220億元人民幣，基本達到年初擬定的目標。在2014年內地房地產市場調整中，九龍倉也在改變自己拓展方向，重點回歸一線城市。

　　九龍倉這兩年來對一線城市比較有興趣，上海、北京、廣東”，周安橋表示，九龍倉可能還會考慮減少城市布局，現在基本上不會去一些三線、四線偏遠的城市，也盡可能不去房價在一萬塊以下的地方。”

　　周安橋表示，近兩年九龍倉相對拿的地要少一些，更多的會瞄準并購，因為在房地產調整幾年后必然會出現整合，接下來將會是房地產市場實現并購的好機會，對九龍倉來講，可能會保留多一點現金等這方面的機會，而不是在拍賣市場上無節制地去搶地。”

　　九龍倉集團實力雄厚，透過多年來的創優增值及不斷投資，以香港海港城、時代廣場和內地國金中心(IFS)為代表的九龍倉投資物業賬面值已于2014年躍居全球前三名。未來，商業地產是九龍倉內地發展的重點，如目前正在內地核心城市以香港海港城為模板開發五個IFS項目，分別在成都、無錫、重慶、長沙、蘇州。

　　周安橋預計，內地商業地產的比重將逐步增加，總面積將超過香港。預計2015年九龍倉集團業務同比增長百分之三十，在內地商業地產預計有百分之三十的租金增長，五年之內，內地商業地產的營業額占集團總量的百分之三十以上。