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摘要：我國全面實施營改增后，房地產(chǎn)行業(yè)被納入增值稅體系，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各稅種，尤其是增值稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅在會計處理和稅務(wù)處理上影響非常大。針對上述三大稅種就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售收入在會計處理和稅務(wù)處理上的差異進行初步研究，希望對會計實務(wù)工作者有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；計稅銷售收入；會計賬務(wù)處理；稅務(wù)處理

引言

全國人大于1997年發(fā)布了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，同年11月國務(wù)院頒布了《城市商品房預(yù)售管理辦法》詳細規(guī)定了商品房預(yù)售條件、開發(fā)商申請辦理預(yù)售證所需提交材料、違規(guī)處罰等細則。這些預(yù)售法規(guī)和制度的出現(xiàn)，使預(yù)收賬款成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)過程中資金來源的重要保障，無疑解決了企業(yè)資金占用大、融資渠道少等問題，加速了資金周轉(zhuǎn)。全面營改增實施至今已經(jīng)三年有余，最早的房地產(chǎn)新項目經(jīng)歷了預(yù)售、竣工和商品房交付，基本滿足了會計準則規(guī)定的確認收入的條件，意味著增值稅納稅義務(wù)發(fā)生，并經(jīng)歷了兩個年度所得稅匯算清繳，逐步進入土地增值稅清算階段，本文以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人采取一般計稅方式為例，分析其財稅處理在預(yù)賬款和收入確認兩個階段的差異。

一、預(yù)售階段的會計處理和稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售期房，與購買方簽訂《商品房銷（預(yù)）售合同》，我國《企業(yè)會計準則第14號—收入》規(guī)范了收入確認原則，房地產(chǎn)企業(yè)在履行了合同中約定的交房義務(wù)，即購買方取得商品房控制權(quán)時確認收入。企業(yè)收取的預(yù)售房款不能滿足收入確認的條件，其賬務(wù)處理在“預(yù)收賬款”科目下設(shè)客戶明細核算，借記“銀行存款”科目，貸記“預(yù)收賬款”科目。

（一）預(yù)繳增值稅的會計處理和稅務(wù)處理

1.會計處理

會計賬務(wù)處理以《增值稅會計處理規(guī)定》（財會〔2016〕22號）為依據(jù)，房地產(chǎn)公司在預(yù)先繳納增值稅時，會計賬務(wù)處理為借記“應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅”，貸記“銀行存款—**銀行”。等到滿足納稅義務(wù)節(jié)點時，會計記賬從“應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅”明細科目結(jié)轉(zhuǎn)到“應(yīng)交稅費—未交增值稅”明細科目。

2.稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售本公司開發(fā)產(chǎn)品在納稅處理時執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》，該文件是國家稅務(wù)總局于2016年發(fā)布的第18號（以下簡稱18號公告），一般納稅人銷售本企業(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)項目收取預(yù)收款的，在收到預(yù)收款時依照3%的預(yù)征率預(yù)先繳納增值稅，預(yù)收款÷（1+增值稅適用稅率）×3%=應(yīng)預(yù)繳稅款。