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企業(yè)所得稅的會計處理和稅務(wù)處理

1.會計處理

房地產(chǎn)銷售完成并辦理竣工交房后，會計上應(yīng)及時確認收入，按稅法和會計準(zhǔn)則要求同時結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本，所得稅納稅調(diào)整后計算出所得稅，財務(wù)處理借記“所得稅費用”科目，貸記“應(yīng)交稅費—應(yīng)交所得稅”科目。

2.稅務(wù)處理

開發(fā)商應(yīng)按照國稅發(fā)〔2009〕31號文規(guī)定，在銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金及其等價物和其他經(jīng)濟利益全部確認為銷售收入。企業(yè)代替相關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各類基金、費用和附加等，凡是并入商品房價內(nèi)或由開發(fā)商開具發(fā)票的，依照稅法規(guī)定一概確認為銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅收入是否包含增值稅問題，在所得稅年度納稅申報表主表的填報說明關(guān)于“營業(yè)收入”行中明確列示，納稅人需依據(jù)我國統(tǒng)一會計制度的規(guī)定填報“主營業(yè)務(wù)收入”的數(shù)額。按照《增值稅暫行條例》規(guī)定，銷售額為納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品向購買方收取的所有價款和價款以外的費用，但是不包括收取的銷項稅額。同時國家稅務(wù)總局2016年第70號公告的解讀，開發(fā)商作為土地增值稅納稅人因轉(zhuǎn)讓開發(fā)商品獲得的收入為不含增值稅收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的收入理應(yīng)與上述文件規(guī)定保持一致。企業(yè)所得稅關(guān)于收入的“視同銷售”處理，遵照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》的規(guī)定，開發(fā)商將本公司開發(fā)的產(chǎn)品用于向外投資的情形，或作為職工福利的情形，或作為獎勵品的情形，或把開發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資人的情形、或以開發(fā)產(chǎn)品抵債的情形、或與其他單位和個人進行非貨幣性交易的情形等以及用于贊助、集資等用途的，應(yīng)當(dāng)?shù)韧趯ν怃N售計入所得稅應(yīng)稅收入。企業(yè)正常銷售和“視同銷售”合計匯總計算的全部價款和凡開具發(fā)票的價外費用，作為所得稅的應(yīng)稅收入，用公式表示為：全部價款及價外費用÷（1+增值稅適用稅率）=所得稅應(yīng)稅收入。

三、三大稅種在計稅收入上的差異

綜合以上分析，房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人三大稅種的計稅收入可歸納如下。1.增值稅應(yīng)稅收入（即計算銷項稅的銷售額）=（全部價款和價外費用–當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+增值稅適用稅率）。2.土地增值稅應(yīng)稅收入=全部價款和價外費用-增值稅銷項稅。3.所得稅的應(yīng)稅收入=全部價款和價外費用÷（1+增值稅適用稅率）。4.把增值稅銷項稅公式，即增值稅銷項稅=銷售額×增值稅適用稅率代入上述第2條中土地增值稅應(yīng)稅收入計算公式，然后以公式計算土地增值稅收入與增值稅應(yīng)稅收入差異，可以得到土地增值稅應(yīng)稅收入-增值稅應(yīng)稅收入=當(dāng)期允許扣除的土地價款，驗證了土地價款因沒有對應(yīng)的進項稅抵扣專用憑證，在計算增值稅時進行了扣除，但在土地增稅時因為清算時扣除項目包含了土地支出，所以計算土地增值稅應(yīng)稅收入時，不應(yīng)在收入中扣除土地價款，形成該兩稅種應(yīng)稅收入上的差異。同樣以公式計算土地增值稅收入與所得稅收入差異，可以得到：土地增值稅收入-所得稅收入=當(dāng)期允許扣除土地價款×增值稅適用稅率÷（1+增值稅適用率）。計算土地增值稅應(yīng)稅收入是全部價款及價外費用扣除銷項稅計算得來，相較于所得稅應(yīng)稅收入按適用稅率直接進行價稅分離的計算，恰恰多出了土地價款中計算用于抵減銷項稅記入“應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）”借方的金額。