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摘要：文章闡述了我國(guó)留置權(quán)、合同法第286條、業(yè)主支付保證擔(dān)保的有關(guān)問題，并認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)留置應(yīng)是登記留置權(quán)而不是占有不動(dòng)產(chǎn)。我國(guó)物權(quán)法應(yīng)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)的施工留置權(quán)，以解決工程拖欠款問題。

關(guān)鍵詞：物權(quán)法 不動(dòng)產(chǎn)留置 施工留置權(quán) 工程拖欠款 工程擔(dān)保

2005年7月10日，全國(guó)人大常委會(huì)公布了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法(草案)》(下稱物權(quán)法草案)，向社會(huì)公開征求意見。作者認(rèn)為物權(quán)法草案應(yīng)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)施工留置權(quán)，以解決工程拖欠款問題。本文就此進(jìn)行探討。

1承包人優(yōu)先受償?shù)姆尚再|(zhì)問題

我國(guó)《合同法》第286條:“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”

關(guān)于承包人優(yōu)先受償?shù)姆尚再|(zhì)，學(xué)術(shù)界一直爭(zhēng)論不休，主要有三種觀點(diǎn):一是法定抵押權(quán)說，二是優(yōu)先受償權(quán)說，三是留置權(quán)說。這種爭(zhēng)論持續(xù)了許多年。由于法理模糊，《合同法》第286條的施行步履維艱。

2002年6月27日《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”

這樣的司法解釋引發(fā)了更多問題。例如，有些業(yè)主自行采購材料設(shè)備，因?yàn)楣?yīng)商沒有優(yōu)先受償權(quán)；有些銀行不愿意辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，因其受償權(quán)劣于承包人。而成功拍賣業(yè)主工程的案例也不多見。