2014年，你對深圳零售商業有什么樣的預測？這些預測是建立在怎樣的事實判斷之上？今年國內購物中心行業最大看點是什么？有哪些值得注意的趨勢？如今國內興起的商業綜合體熱潮會延續下去嗎？有沒有一些建議和經驗要跟同行們分享？近日，南都商業周刊針對商業領域所出現的風起云涌現象，邀請到國內9位領袖型商業高管、專家通過同題問答形式給出大時代背景下的商業小預測。他們長期在商業一線領域中游走、操盤實戰經驗異常豐富、在零售商業領域擁有著強大的話語權。因此在業內看來，這次他們的集體發聲，對零售商業的自省、對營銷手段的反思、對實體經濟的展望，這些觀點、判斷、思考無疑極具參考價值，將成為新時期下國內商業領域中的“警世恒言”，值得從業者細讀和借鑒。
同題問答
1用一個關鍵詞來描述你對2014年深圳零售商業的展望，并說出理由。
2 2014年深圳乃至國內的商業綜合體項目，你認為最大的看點或趨勢是什么？
3對于購物中心、商業綜合體的同行們，有什么一些建議或經驗要跟他們分享？
購物中心滿足家庭重復購買、基本需求、提供體驗場所等屬性將會加強
楊敬玉
平安信托物業投資事業部商業總監
1.轉型。
嚴格來說，可能要用三個詞語才能表達我真正的想法：調整、轉型、社區。深圳這幾年購物中心行業發展迅猛，在供應量方面已經有過剩的趨勢，那么競爭的烈度必然會加強，調整、轉型，往社區型方向發展的趨勢相當明顯。
2.社區化可能是一大發展趨勢，因此不少購物中心將會有所調整，而這樣的調整必須結合國家經濟、城市商業布局、目標客群的變化而進行改變。我個人認為購物中心滿足家庭重復購買、基本需求、提供體驗場所等屬性將會加強。2014年，由于電商的沖擊還會更為迅猛，因此實體店“購買+體驗”的功能將會大大增強。而對于購物體中心的類型，我認為在未來，社區型、街區型、鄰里型SH O PPIN GM A LL會是這個行業里的主流。
3 .在以前，一個購物中心項目如果能獲得成功，那么它可能是選址選對，或者是經營團隊出色，又或者是業態對頭，只要有一兩個原因正確那么它整個項目就能被盤活。但是到了現在，商業地產的競爭空前激烈，很多資本都流入，因此對時機和步驟要具有爐火純青般的把控能力。從立項開始，選址、戰略、成本控制、商業定位、后期經營等環節可以說一環扣一環，只要其中一個出現問題，整個項目失敗的風險就會加大。有些東西是不能在后期進行有效補救的，步步為營，直到收獲豐盛的果實為止。如今國內購物中心行業，無論是商業定位、市場推廣，還是客戶維護、拓展運營等，都離開不了對消費者需求變化的深度研究，所以從業者的知識需要更新，專業程度需要提升，而且這些專業的東西必須體現在每一個細節當中。
不要害怕改變，不要抗拒現代技術與傳統商業的結合
花濤
深圳零售商業行業協會執行會長
1.撥霧。
意思就是說在今年之前國內的商業觀望氣氛很濃厚，許多百貨、購物中心其實對未來之路顯得比較猶豫，看得不是很清楚，2014年雖然還是需要不斷地去摸索，但是整個發展脈絡和商業走向比之前要清晰得多，所以我會用“撥開云霧見青天”來預測今年的零售商業氛圍。
2.首先，我認為無論是超市、大賣場、百貨，還是購物中心、商業綜合體，在業態、營銷等方面都會有巨大的改變，這是一個最為基本的商業判斷。其次，包括4G、移動支付等在內的很多高新技術逐漸會在實體店里得到落實和應用，同時會為市民生活帶來更多的便利性。最后，很多實體店在經過前幾年電商大規模的沖擊后，逐漸站穩腳跟，同時明確反攻的路線和方向，營銷手段會異常豐富。我認為這是零售商業上最大的看點。
3.最重要的是不要害怕改變，不要抗拒現代技術與傳統商業的結合，因為只有這樣，商業綜合體才有更為強大的生命力。在2013年，我們看到，不少實體商業已經開始進行線上線下的融合，泛渠道化營銷逐漸浮出水面。在今年，這樣的合作還會不斷地被增強。還有零售商業必須要回歸到顧客這個最基本但又最重要的因素中來，從原點出發，真正去了解他們的基本需求，并結合文化、藝術、人性等方面，給他們無微不至的關愛，這才有可能在今年激烈的競爭中存活下來，穩步發展。
以做地產的思維來做商業項目，賣完商鋪走人，會給城市留下很多后遺癥
朱力為
海岸集團董事
1.競爭加劇。
理由是剛過去的兩三年，深圳購物中心行業發生了深刻的變化，就新的大型購物中心而言，去年海雅繽紛城、歡樂海岸購物中心、海上世界商業綜合體、萬科廣場等已經入市。而在未來幾年中，包括凱德、華潤、天虹、星河、佳兆業等企業也有不少SH O PPIN G M A LL將進場。如今我們國家的經濟已經不是處于快速增長的階段，商業也在逐步調整、優化中，因此購物中心的大量涌入無疑將有限的購買力進行稀釋，同行之間的競爭將會更激烈。
2.我認為，購物中心也開始出現如鋼鐵行業那種過剩的苗頭。我們之前只是說競爭加劇，但是如今“狼群”已經來了，因此一番慘烈的廝殺在所難免。購物中心在業內人看來有一哄而上的感覺，真正弄懂看透的人并不多，于是這種相對過剩的趨勢會加強，我個人不是很樂觀。
3.商業有風險，投資需謹慎。同行們首先必須清晰認識到，這個時代做商業不一定能賺錢，投資回報率沒有你們想象或預測的那么高。其次，所接觸的人當中不少人以做地產的思維來做商業項目，以為賣完商鋪就可以了，拍拍屁股走人，但已經有很多事例證明，這會給城市留下很多后遺癥，所以大家在開發、運營之前就要想清楚。還有一點必須指出的是，與歐美等購物中心相比，我們國內的無論是質或者是量都有很大的差別，同質化相當明顯。在國內商品品類供應相對缺乏的狀態下，企業必須在服務和活動上下功夫，提倡運營方式的多樣化，吸引顧客進場消費，從而提升商業競爭力。
將會出現不同渠道間的顧客資源競爭和商業經營模式轉變的局面
巴根
京基百納商業管理有限公司副董事長兼總經理
1.穩。
2014年深圳市新增的購物中心不是很多，大多處于籌備的階段，根據目前的數據和情況來判斷，經濟環境還沒有非常明顯的復蘇信號，所以很多企業基本上是以穩健的態勢出現。
2 .電商的出現，使到整個商業領域格局發生了重大的變化。這幾年，電商在沖擊著百貨，百貨在向購物中心轉型，購物中心面臨著創新和重新定位等考驗。而在2 0 1 4年，將會出現不同渠道間的顧客資源競爭和商業經營模式轉變的局面，這些都是商業上的變數和看點。
3.創新是靈魂，差異化是途徑，服務是關鍵。
超市里的生鮮銷售、百貨業的買手制、購物中心的體驗化等都需要有質的改變
郭增利
中國購物中心產業資訊中心主任、中購聯購物中心發展委員會主任、亞洲購物中心協會副主席
1.改變。
無論是超市、大賣場，還是百貨、購物中心、商業綜合體，今年所遇到的困難相信會特別多。改變不是指一般的升級改造，而是顛覆傳統固有模式、帶有創新性的變化。例如超市里的生鮮銷售、百貨業的買手制、購物中心的體驗化等都需要有質的改變。
2.在當前環境之下，今年存量部分將穩中求勝，增量部分在個性化方面將有所增強。很多購物中心會迎來非常大力度的調整，如果準備不充分或者不進行改變的話，我覺得會陷入非常被動的狀況之中。同時，今年購物中心這個行業細分化的趨勢會更加明顯，有的購物中心會強調主題化，有的會打造更多個性化的東西、當然也會引進很多體驗式的業態。
3 .如今，在購物中心行業中，同質化問題顯得比較嚴重。因此，如果想在這么多新的購物中心脫穎而出，那么經營者必須結合實際，創造出多一些個性化的東西來吸引消費者，單純的模仿或學習可能已經走不通了。值得注意的是，可能有從業者認為，曾經成功運作過一個成功的商業項目，這些經驗或模式可以拿到別處去進行復制。但是在我看來，這些已經被固化的模式、手段、步驟必須被打破，因為每個商業綜合體所面臨的問題都不一樣，所以解決方式也不能千篇一律。真正能契合和滿足顧客的消費需求，所開出來的購物中心才可以在一入市的時候就能風華正茂。
“全方位人性化設計”是2014購物中心行業的最大趨勢
毛偉東
招商商置商業管理公司總經理
1.以人為本，應需而變。
2014對于深圳商業來說，是充滿挑戰的一年，眾多商業體陸續落成開業，電商影響會逐步增大，在整體客流量減少的情況下，區域內針對客流的商業競爭會越發激烈。選擇性增多、消費能力提升、對品質的追求等都可以看出顧客在“消費”上日益嚴苛的需求。這種需求不僅是“量”，更多的是在“質”上。在這樣的消費環境下，深圳乃至國內商業地產都需要思考如何應市場之變、應消費者體驗之變而變。只有做到以人為本、以客為先，才能幫助深圳商業地產整體行業打造出屬于自己的特色與未來。
2 .購物中心行業在高度同質化的大環境中，將面臨電商進一步的沖擊，在城市整體客流量下降的情況下，如何爭奪客流帶動業績，如何贏得消費者的青睞，則顯得尤其重要。這個吸引力絕對不僅體現在單個商戶、單個活動、單個設備上，而是從整體商業運作上真正站在消費者的角度去設計安排每個細節，這種“全方位人性化設計”就是2014年我認為的購物中心行業的最大趨勢。例如海上世界的運營模式就是應消費者訴求而變的“以人為本”，海上世界這類獨特的大型商業綜合體運營模式是否能被市場所接受、被消費者所喜愛，這應該是今年深圳乃至全國的購物中心行業的最大看點。
3.面對目前的商業形勢，每一個從事購物中心管理工作的人員都必須站在消費者的立場去思考問題。如何滿足顧客的消費體驗需求，是商業項目生存的根本。還是那四個字———“以人為本”，希望與各位同行共勉、一起努力。
未來一段時間內，購物中心開發主體必定呈現多元化的組合
吳鏑
深圳市萬科房地產有限公司商用管理中心總經理
1.熱。
據不完全統計，近兩年，深圳即將入市的大型商業項目將達19個，整體供應量創歷史新高。萬科、華潤、招商、平安、深國投等集團紛紛將購物中心打造成資本博弈的重要場所，商業地產未來發展潛力巨大。
2 .對于發展階段的購物中心行業來說，增量依然處在主導地位，這時期購物中心為了更好地占領市場，擴展自己的企業規模和項目規模，跑馬圈地的現象比較普遍。地方政府積極的推動和開發商進行了有機的整合，加快了城鎮化的進程速度，特別是城市新區的大面積開發，給購物中心、商業綜合體提供了很好的發展空間。在這個階段有兩類不同的企業，一類是以商業的方法進行購物中心開發的，一類是以地產的方法進行購物中心開發的。當前中國的購物中心主體是房地產開發商，但未來一段時間內，開發主體必定呈現多元化的組合。此外，購物中心應該是給人提供消費的場所，能反映家庭化的購物中心和大眾化購物的中心是未來中國購物中心的主體，同時也會使中國購物中心成熟市場特征表現得更加充分。此外，目前我國的城鎮化率已經突破50%，依靠城鎮化率作為主要驅動力的發展模式也面臨變革。在城鎮化進程已經過半后，未來購物中心發展的驅動力一定會與居民消費率的提升息息相關。
3.商業地產快速發展，市場供大于求，在購物中心嚴重同質化的情況下，我們需要為消費者提供一個具有獨立的、特色的、個性化的消費體驗。這就需要一個有豐富經驗的專業管理團隊，但是目前市場最緊缺的就是有商業地產經驗的專業人才，只有在商業地產領域從事多年，積累了豐富經驗，多學多看，才能把新的購物中心迅速帶上軌道，正常運營。
未來的3年購物中心轉手、收購等商業案例會大幅度提升
劉太俊
佳兆業商業集團副總裁
1.喜憂參半。
2013年，整個經濟大環境不好，因此很多公司的業績也不好，對于零售商業這個行業來說，的確面臨著重大的考驗。但我是一個比較樂觀的人，我認為2014年對于一些有實力、有經驗的商業團隊而言絕對是充滿機遇的一年，可以說是“小荷才露尖尖角”，對未來可以有很多美好的憧憬；而對于一些不懂商業地產、不懂具體運營的公司來說，將會陷入很大的困境中，甚至有倒閉、需要別人接盤的可能性。
2 .我認為從今年開始，國內購物中心或商業綜合體很有可能會重新洗牌，兼并潮會如期而至，一些沒有實力、面臨經營困難的案例將逐一浮出水面，用業內的話而言，就是再也撐不下去了。前幾年所刮起的商業綜合體開業潮，現在已經步入到運營發展壯大的階段，但有很多購物中心在經濟大環境轉差、經營不得法的狀態下必然要找下家來接盤。因此今年也是一些企業集團向外擴張、入股進駐到其他行業的好機會。在商業領域當中，到處充斥著優勝劣汰法則，特別是2013年零售巨頭沃爾瑪在國內關閉了多家門店、進行了戰略性優化措施就是一個很明顯的商業信號。因此我對今年零售商業的看法是強者愈強、弱者愈弱，商業上的馬太效應會更加突出。而且在未來的3年中，這樣激烈的變革會在零售商業這個行業當中頻繁地上演，購物中心轉手、收購等商業案例會大幅度提升，預計“戰況”會很慘烈，因此每個人在心理上都應該有所準備。
3 .建議同行們要把子彈準備好。因為如今的市場競爭是愈發激烈，既要迎接電商的挑戰，同時也要應對來自同行的壓力。因此，大家首先要將資源進行充分的整合，這里的資源是指供應商、投資者、顧客等元素；其次要做好勇敢沖出去的準備，不要畏首畏尾。對一些公司來說，這幾年可能是難得一遇的擴張、收購的好機會；同時要提醒另外的一些企業，必須積極參與到市場競爭的行為中來，頂住電商和同業的沖擊活下來，然后再謀求發展。
實體零售轉型為融合線上線下的新型渠道模式，將是一片光明
高書林
天虹商場董事總經理
1.愉悅顧客。
強化顧客便利與身心體驗是接下來幾年零售業的必然走向，所以用這個詞來概括。
2 .如國家發展從過去追求G D P回歸到以人為本一樣，中國零售在2014年，也將是理性突破的一年。盡管宏觀經濟低迷、行業快速變化、企業增長乏力，但行業內對很多問題的認識逐步清晰起來。越來越多的業內人士提出要回歸零售本質，從顧客需求出發，以便利的方式和合理的價格提供給顧客想要的商品和服務，讓顧客愉悅，讓顧客信賴。這個零售準則，過去適用，現在適用，未來也一定適用。線上還在快速發展，但那種沒有盈利的電商已越來越不被接受，實體將被顛覆的觀點也越來越少。互聯網技術帶來的零售變革是一種巨大的行業進步，實體零售只要擁抱電商，實現自身的互聯網化，轉型為融合線上線下的新型渠道模式，將是一片光明。線上線下優勢互補，你中有我，我中有你，才是主流。
3 .購物中心的發展同樣也在回歸理性，其已不再是開發商的地產產物，用零售的思維，尋找自身定位差異，做好內容經營和服務提供，依然是核心。
