2015年06月11日訊　2015年樓市在4、5月成交量激增作用下急速回暖，特別是330”新政以來(lái)，無(wú)論是新房還是二手房市場(chǎng)，成交表現(xiàn)均極為搶眼。

　　以2015年5月來(lái)看，上海全市商品住宅成交量已高達(dá)143萬(wàn)平方米，幾乎可與2009年行情相媲美。與此同時(shí)，在中高端項(xiàng)目成交助推下，5月全市商品住宅成交均價(jià)再度突破3萬(wàn)元/平方米，為商品住宅交易有史以來(lái)第二次月度成交價(jià)突破3萬(wàn)元/平方米，并創(chuàng)下歷史新高。

　　近年來(lái)，在樓板價(jià)不斷被刷新的前提下，近期政策又對(duì)改善型需求利好，加之前期剛性需求已得到充分釋放，而這部分剛需將逐步向改善過(guò)渡。

　　與此同時(shí)，2015年作為中國(guó)金融市場(chǎng)A股改革的元年，隨著部分股民在股市獲益，其意圖通過(guò)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)以分化投資風(fēng)險(xiǎn)，也將對(duì)商品住宅市場(chǎng)帶來(lái)一定的拉動(dòng)作用。綜合以上因素推測(cè)，上海房?jī)r(jià)突破3萬(wàn)元/平方米或?qū)⒊蔀榻窈笠欢螘r(shí)間的主旋律。

　　住宅用地價(jià)格上漲或?qū)⑼苿?dòng)房?jī)r(jià)

　　上海樓市經(jīng)過(guò)近十年的高速發(fā)展，土地市場(chǎng)存量也越來(lái)越少，近年來(lái)每一次的土地出讓幾乎都成為開(kāi)發(fā)商的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，從而推高開(kāi)發(fā)商拿地成本，那么作為房?jī)r(jià)成本重要組成部分的地價(jià)走高也將會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生推動(dòng)作用。

　　從2006年至今上海住宅類用地成交樓板價(jià)的走勢(shì)圖可以明顯地看出，近十年來(lái)上海土地樓板價(jià)呈現(xiàn)出逐步走高的趨勢(shì)，從2006年的2169元/平方米上漲到今年的12447元/平方米，上漲了近6倍，漲幅著實(shí)驚人。雖然受限購(gòu)影響，2011-2012年成交樓板價(jià)有所回落，但近兩年上漲勢(shì)頭回升迅猛。而在樓板價(jià)近乎直線上漲的趨勢(shì)下，對(duì)開(kāi)發(fā)商在上海拿地具有較大考驗(yàn)。

　　商品住宅成交量雖波動(dòng)明顯近期均價(jià)穩(wěn)中有漲

　　從上海近十年商品住宅月均成交量走勢(shì)來(lái)看，除2008年金融危機(jī)和2011-2012年受限購(gòu)影響外，近十年來(lái)商品住宅月均成交量基本能維持在80萬(wàn)平方米以上。

　　由于成交量受市場(chǎng)風(fēng)向，特別是政策影響較大，近十年上海市商品住宅成交量也呈現(xiàn)出明顯的波動(dòng)狀態(tài)，且波動(dòng)幅度較大。波動(dòng)最大的是2009年，受金融危機(jī)影響，2008年樓市急速下滑，在政府一系列救市舉措下，2009年樓市大幅反彈，與2008年成交量相比，漲幅達(dá)到101%，樓市復(fù)蘇極為明顯。

　　樓市在成交量上波動(dòng)極為明顯，房?jī)r(jià)有所波動(dòng)，基本上表現(xiàn)出平穩(wěn)上揚(yáng)的趨勢(shì)。2006年至今，樓市成交價(jià)格呈現(xiàn)出階梯式上漲趨勢(shì)，且年度同比漲幅均上漲，最大增幅不超過(guò)35%，特別是近五年來(lái)，增幅波動(dòng)較為穩(wěn)定，基本保持在10%以內(nèi)，表明價(jià)格有所穩(wěn)定。其中2011年受限購(gòu)影響，商品住宅成交量急速下滑至近年來(lái)的最低點(diǎn)，其成交均價(jià)與2010年相當(dāng)。

　　政策利好：中高端購(gòu)房需求加速入市

　　2015年開(kāi)局以來(lái)，樓市利好政策不斷。年初兩會(huì)”政府工作報(bào)告中，明確指出2015年房地產(chǎn)政策將堅(jiān)持分類指導(dǎo)，支持自住及改善型住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。隨后330”政策的出臺(tái)，大大降低了二套房首付標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)宣布個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征年限由5年恢復(fù)至2年。緊接著上海市公積金新政出臺(tái)，貸款額度加大，家庭最高可貸120萬(wàn)。

　　此外，在貨幣政策上也有明顯放松，今年以來(lái)央行已實(shí)現(xiàn)兩次降息、兩次降準(zhǔn)，都為樓市創(chuàng)造了寬松的資金環(huán)境。這一系列的樓市利好政策，在帶動(dòng)整體成交量上漲的同時(shí)，對(duì)改善型需求的釋放也起到了至關(guān)重要的作用。

　　2015年以來(lái)，改善型需求較為旺盛，特別是330”新政后，二套房貸的松動(dòng)和稅費(fèi)的減少對(duì)改善型需求的釋放起到了極大的促進(jìn)作用。中高端大戶型改善產(chǎn)品逐漸取代剛需產(chǎn)品成為市場(chǎng)新寵。

　　從近一年走勢(shì)來(lái)看，上海面積段在90-150平方米之間的商品住宅成交占比占據(jù)主導(dǎo)地位，2014年整體占比47%，今年占比則增加至近50%，漲幅較為明顯。特別是自去年12月以來(lái)，90平方米以上的商品住宅成交占比基本穩(wěn)居八成以上，月度平均占比達(dá)到82%，而去年1-11月月度成交占比僅為76%。

　　成交單價(jià)段方面，雖然3萬(wàn)元/平方米以下的商品住宅仍占據(jù)市場(chǎng)主流，但從近期走勢(shì)來(lái)看，收窄之勢(shì)甚為明顯。特別是自今年3月以來(lái)，單價(jià)3萬(wàn)元/平方米以上的商品住宅成交占比呈現(xiàn)明顯擴(kuò)大之勢(shì)，5月成交占比達(dá)到38%，與去年30%的成交占比相比高出8個(gè)百分點(diǎn)。

　　從成交總價(jià)段來(lái)看，300萬(wàn)以上的商品住宅成交占比基本呈階梯式上漲趨勢(shì)，今年300萬(wàn)以上的成交占比已占據(jù)整體市場(chǎng)的五成份額。月度走勢(shì)上，去年300萬(wàn)以上的商品住宅成交占比基本在45%以下，今年均已超過(guò)這個(gè)幅度，并且5月300萬(wàn)以上的商品住宅成交占比已達(dá)到55%，與去年全年相比足足增長(zhǎng)了一成。

　　上海新房均價(jià)站上3萬(wàn)元/平方米

　　剛性需求在經(jīng)歷了前些年的集中釋放后已略顯透支，而在當(dāng)前政策對(duì)改善型需求的扶持下，中高端改善型需求將會(huì)集中涌現(xiàn)，5月的成交情況更是印證了這一觀點(diǎn)。5月，上海單價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上的商品住宅共成交了1153套，首次突破千套，成為有史以來(lái)最高點(diǎn)，且突破幅度明顯，距離上一次歷史最高點(diǎn)(2014年12月)足足多出273套，增幅高達(dá)31.0%。在中高端項(xiàng)目集中帶動(dòng)下，5月上海商品住宅成交均價(jià)為31832元/平方米，已破歷史記錄，超過(guò)去年12月的30016元/平方米高點(diǎn)，且漲幅高達(dá)6.1%。

　　然而，這或許僅僅是一個(gè)開(kāi)始，從2015年6月3日上海土地拍賣會(huì)多家品牌房企爭(zhēng)奪戰(zhàn)可以看出，市場(chǎng)正步入全面回暖的上升通道，開(kāi)發(fā)商拿地意愿也愈發(fā)強(qiáng)烈。而隨著拿地成本的不斷攀升，房?jī)r(jià)上漲的可能性也越來(lái)越大；并且隨著中高端改善型需求日益旺盛，改善型置業(yè)將逐步取代剛需成為市場(chǎng)主流，今后上海樓市成交均價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米或?qū)⒊蔀槌B(tài)。