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確認收入時三大稅種會計處理和稅務處理

（一）增值稅的會計處理和稅務處理

1.會計處理

參照財政部發布的財會〔2016〕22號文規定，房地產企業滿足了國內會計準則關于確認收入的條件時，會計財務處理應借記“預收賬款”科目并進行客戶明細核算，貸記“主營業務收入”并按項目分期或產品明細核算，同時貸記“應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）”科目。作為房地產開發企業成本組成重要內容的土地成本，在目前國有土地使用權出讓相關規定下，企業合法取得土地過程中無進項稅抵扣專用憑證，可憑省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據，在納稅義務發生時依法扣除稅額。按照扣除的稅額會計賬務處理借記“應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減）”科目，貸記“主營業務成本”或“開發成本”科目。預繳的增值稅從“應交稅費”科目之“預交增值稅”明細科目結轉到“未交增值稅”明細科目。月度終了將應交未交的增值稅進行結轉，借記“應交稅費—應交增值稅（轉出未交增值稅）”科目，貸記“應交稅費—未交增值稅”。企業當月交納本月的增值稅，會計賬務處理記入“應交稅費—應交增值稅（已交稅金）”科目的借方，貸記“銀行存款”科目；當月交納以前各期尚未交納的增值稅，記入“應交稅費—未交增值稅”科目的借方，貸記“銀行存款”科目。

2.稅務處理

計算增值稅時按照18號公告的規定，房地產公司銷售本企業開發的產品采用一般計稅方法計稅的，企業收到的全部房價款以及價外費用，扣掉對應的土地價款后的余額作為銷售額，此處注意銷售額與會計上的銷售收入的區別。遵循《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》規定，文件列舉了納稅人比照對外銷售處理的情形，其中房地產企業將自行開發的產品無償轉讓給其他單位或者個人的，除用于公益事業外等同于對外銷售。對于增值稅“視同銷售”收入金額的確定，需按照稅法規定以企業Z近時期銷售同類商品房的平均價格推定，或按照其他同類納稅人Z近時期銷售同類型商品房的平均價格推定；或按照組成計稅價格確定。企業正常銷售和“視同銷售”合計匯總計算的銷售收入，扣掉對應的土地價款后的余余額作為銷售額，用公式表示為：（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+增值稅適用稅率）=增值稅計稅銷售額。